EMLAK VERGİSİNDE GENELLİK VE EŞİTLİK İLKESİ BAĞLAMINDA ANAYASAYA AYKIRILIK SORUNU

Anayasamızın 73. maddesi gereğince vergilendirmede genellik ve eşitlik ilkesinin gözetilmesi gerekir. Buna göre aynı durumda olanlara eşit muamele yapılarak vergilendirme yoluna gidilmelidir.

Aynı şekilde vergi yükünün adaletli ve dengeli dağılımı vergilendirmenin Anayasadan kaynaklanan bir diğer ilkesi olup verginin adil ve dengeli dağıtılması gerekmektedir.

Böyle olmakla birlikte bugün binalar için belirlenen emlak vergilerinde Anayasada ifade bulan bu iki ilkenin de ihlali sonucunu yaratan bir durum yaşanmaktadır. Bunu anlaşılabilir bir şekilde ortaya koyabilmek adına emlak vergisinin binalar için nasıl hesaplandığını adım adım, somut bir örnekle anlatayım. Bu örnek hem sistemin mantığını hem de uygulamadaki detayları netleştirecek.

🏠 Senaryo: Bir konut için emlak vergisi hesaplaması

• Bina türü: Betonarme konut

• Dairenin yüzölçümü: 100 m²

• Arsa payı değeri (2025 için): 500.000 TL

• 2025 yılı metrekare normal inşaat maliyeti: 2.000 TL

• Vergi oranı (konut için): %0,1 (büyükşehir belediyesi sınırları içinde ise %0,2 uygulanır)

🔢 Adım 1: Bina Değeri Hesabı

Bina değeri = Dairenin m² × 2025 yılı metrekare maliyeti

100 m² × 2.000 TL = 200.000 TL

🧮 Adım 2: Toplam Vergi Değeri Hesabı

Vergi değeri = Arsa payı değeri + Bina değeri

500.000 TL + 200.000 TL = 700.000 TL

📌 Adım 3: Emlak Vergisi Hesabı

• Eğer taşınmaz büyükşehir belediyesi sınırları içinde ise oran %0,2

• Eğer büyükşehir dışında ise oran %0,1

Büyükşehirdeyse: 700.000 TL × 0,002 = 1.400 TL

Büyükşehirde değilse: 700.000 TL × 0,001 = 700 TL

🧾 Sonuç: Ödenecek Emlak Vergisi

Konum	Vergi Oranı	Ödenecek Vergi
Büyükşehir İçi	%0,2	1.400 TL
Büyükşehir Dışı	%0,1	700 TL

  Ne var ki bu hesaplamada esas alınan bina metrekare normal inşaat maliyet bedeli, aynı evsaf ve vasıftaki iki farklı daire için, emlak vergisi mükellefiyetinin başlayacağı yıl itibariyle değişiklik göstermektedir. Daha açık bir anlatımla; aynı özellikte, aynı muhitte, sadece yapım yılları farklı, metrekare ve diğer tüm özellikleri aynı olan iki farklı daireden farklı emlak vergileri alınabilmektedir. Zira daha önce emlak vergisi mükellefi olanlar için, mükellefiyetin başlangıç yılını takip eden yıldan itibaren her yıl, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca aynı yıl için tespit edilen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde bina metrekare normal inşaat maliyet bedeli artırılması suretiyle bulunur. Oysa sıfır daire alarak ilk defa mükellef olacaklar için, ilan edilen yeni bina metrekare normal inşaat maliyet bedeli esas alınır.

Bu durumun yarattığı eşitsizliği bir örnekle açıklayalım.

🏠 Senaryo: Aynı tipte, aynı mahallede, biri 2020 yılında diğeri 2025 yılında yapılmış birbirinin aynı iki daire sahibi olsun.

• Daire Sahibi Ayşe Hanım

• Bina türü: Betonarme konut

• Bina yapım yılı: 2020

• Daire Sahibi Ayşe Hanım 2020 yılında binayı satın aldı ve emlak vergisi bildirimi yaptı. Mükellefiyeti 2020’den beri devam ediyor.

• Daire Sahibi Mehmet Bey

• Bina türü: Betonarme konut

• Bina yapım yılı: 2025

• Daire Sahibi 2025 yılında binayı satın aldı ve ilk kez emlak vergisi bildirimi yaptı.

📊 Resmi Gazete’de ilan edilen metrekare maliyet bedelleri:

Yıl	Betonarme Konut m² Maliyeti	Yeniden Değerleme Oranı (YDO)	YDO’nun Yarısı
2020	1.200 TL	%9,11	%4,56
2025	2.000 TL	%58,46	%29,23

📌 Buna göre emlak vergisine esas bina metrekare normal inşaat bedeli şöyle olur:

✅ Ayşe Hanım (mükellefiyeti devam eden):

• 2020’de bildirim yaptığı için, yani bu yıl emlak vergisi mükellefi olduğu için 2020 yılı metrekare maliyeti (1.200 TL) esas alınır.

• Her yıl bu değer, yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılır.

• 2025 yılı için Ayşe Hanım’ın bina değeri şöyle hesaplanır:

Yıl	Hesap	Bina Metrekare Normal İnşaat Bedeli
2020		1.200 TL
2021	1.200 × (1 + 0.0456)	1.255 TL
2022	1.255 × (1 + 0.0456)	1.312 TL
2023	1.312 × (1 + 0.0456)	1.372 TL
2024	1.372 × (1 + 0.0456)	1.435 TL
2025	1.435 × (1 + 0.2923)	1.854 TL

• Ayşe Hanım için 2025’te bina metrekare değeri yaklaşık 1.854 TL olur.

✅ Mehmet Bey (ilk kez bildirim yapan):

• 2025’te bildirim yaptığı, yani 2025’te emlak vergisi mükellefi olduğu için doğrudan 2025 yılı metrekare maliyeti olan 2.000 TL esas alınır.

• Bu arada hemen belirtelim ki vergi değerinin hesabında dikkate alınan arsa birim metrekare değeri, her 4 yılda bir takdir komisyonu kararlarıyla ilan edilerek uygulanmaktadır. Emlak Vergisi Kanununun 29. maddesi gereğince, her emlak vergisi mükellefi için 4 yılda 1 ilan edilen arsa ve arazilere ilişkin birim metrekare değerlerini ihtiva eder takdir komisyonu kararları geçerlilik arz eder.

• Buna karşın bina normal inşaat maliyet bedelleri, ilan edildiği yılda ilk defa bina bildirimi yapılan binaların emlak vergisinde dikkate alınır. Örneğin; 2021 yılında inşası tamamlanmış bir bina için, 2025 yılında Resmî Gazetede ilan edilen inşaat birim metrekare değerleri dikkate alınmaz. Bu binada, her yıl yeniden değerleme oranının yarısı kadar inşaat maliyet bedeli artırılarak emlak vergisi yıllara sari olarak hesaplanır. Oysa 2025 yılında bina bildirimi yapılan sıfır apartman için, 2025 yılında ilan edilen inşaat maliyet bedelleri ile emlak vergisine esas vergi değeri belirlenir.

Görüldüğü üzere aynı evsaf ve vasıfta olan, aynı muhitte bulunan, sadece yapım yılları farklı olan apartmanlarda bulunan aynı tipte dairelerin sahibi olmalarına rağmen, Ayşe Hanım’ın vergi matrahı geçmiş yılların artışıyla hesaplanırken, Mehmet Bey doğrudan 2025 yılı maliyetine tabi olur. Haliyle birbirinin tıpa tıp aynısı iki daire arasında, emlak vergisi yükü farklı olur. Ayşe Hanım eski mükellef olarak daha az vergi öderken, Mehmet Bey ev sahibi olmakta geciktiği için bir anlamda cezalandırılır.

Daire sahipleri ile daire sahibi olacaklar arasında böylesi bir eşitsizlik yaratan, sonradan mülk sahibi olanları bir anlamda cezalandıran, eşitlik ve genellik ilkelerini hiçe sayan bir emlak vergisi uygulamasının olduğunu söylemek pekâlâ mümkündür.

Bu noktada, eski bina ile yeni bina arasında emlak vergisi bakımından bir farklılık yaratılmasının, servet unsurundaki yıpranma nedeniyle makul olduğu değerlendirilebilir. Ne var ki emlak vergisinde esas olan vergi değeri üzerinden vergi hesaplamak olduğuna, yani binalarda yeni-eski ayrımı yapılmadığına göre, bu değerlendirmeyi kabul edebilmek olanaklı olmayacaktır.

Kaldı ki mükellefiyetin daha önce başlamış olmasının bir mükellefin sahip olduğu servetin vergilendirilmesine dönük bir vergi türünde aslî unsur olarak dikkate alınmasını gerektirir bir hukuki gerekçe de olamaz.

Üstelik Türkiye gibi enflasyonist ortamlarda, çok değil 3-4 sene kadar önce çok daha cüzi ücretlerle mülk sahibi olunurken, bugün 3-4 seneki ücretlerin 10-12 katına ulaşmış fiyatlara ev sahibi olunabilmektedir. Haliyle çok daha az bir para ödeyerek ev sahibi olanlara, bir de kanun marifetiyle daha az emlak vergisi ödetilerek yeni mülk sahipleri nezdinde ayrıcalıklı konuma geçmelerine sebebiyet verilmektedir.

Kanun koyucunun emlak vergisi hesabını gözden geçirmesi ve/veya bir vergi mahkemesinin, önüne gelen bir uyuşmazlıkta somut norm denetimi yoluyla Anayasa’ya aykırılık nedeniyle konuyu Anayasa Mahkemesi’ne taşıması gerektiği kanaatindeyim.